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房贷计算器
房贷月供、全程利息和还清时间——支持额外还款和年度计划表。
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方法审核:标准等额本息摊还：M = P·i / (1 − (1 + i)^−n) · 2026 年 8 月复核
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使用方法
- 填入贷款金额、利率和期限（360 个月就是 30 年）。
- 想试算的话，再加一笔每月额外偿还的本金。
- 结果会给出月供、整个贷款期内的利息总额和逐年的摊还表。
常见问题
含不含保险、税费和各项手续费？
不含，这里只估算本金和利息。完整的月供要向贷款机构问，这些项目各国、各家银行都不一样。
为什么逐年的表格提前就结束了？
因为有额外还款，贷款会提前结清；表格显示的是到还清那天为止的真实还款安排。
什么是摊还？
就是按期分次还清贷款：每期还款先付当月利息，其余用来还本金，到最后一期欠款正好归零。摊还表，比如这个计算器给出的逐年表，会列出每期还款里利息和本金各占多少。
为什么前几期月供几乎都是利息？
因为利息按剩余本金计算，而一开始剩余本金就是整笔贷款。借 300,000、年利率 6%，第一个月的利息是 1,500.00，所以 1,798.65 的月供里只有 298.65 用来还本金。
利率每高一个百分点要多花多少？
借 300,000、期限 30 年：利率 5% 时月供 1,610.46、总利息 279,767.35；6% 时 1,798.65 和 347,514.57；7% 时 1,995.91 和 418,526.69。利率每差一个百分点，月供大约差 190 到 200，总利息大约差 70,000。
什么情况下值得换贷（再融资）？
当省下的钱能覆盖换贷的成本时。用换贷费用除以每月省下的钱，就知道多少个月能回本；如果打算持有这笔贷款的时间远不止于此，更低的利率就划算。重新选 30 年期限会让还款计划从头开始，所以除了月供，也要比较总利息。
房贷月供是怎么算的
这个计算器按等额本息计算：整个贷款期内每月还款额相同，而且正好在最后一期把余额还清。公式和任何固定利率贷款一样，M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)，其中 r = 年利率 ÷ 12，n = 年数 × 12。国内房贷也常用等额本金，那种方式每月还的本金相同，月供逐月递减。
房贷的特别之处在于期限长。借 300,000、年利率 6%、期限 30 年，r = 0.005，n = 360，月供为 1,798.65。有 360 期，利息就有三十年时间累积，在这个例子里甚至超过了借款本身。
这个数字只包括本金和利息。房产相关的税费、房屋保险以及物业费等通常另外支付，而且即使利率固定，这些费用也可能逐年变化。
30 年里月供都去了哪里
利息每月按尚未还清的本金计算，所以前期月供以利息为主，随着本金减少才逐渐下降。借 300,000、年利率 6% 的逐年合计：
| 年份 | 支付利息 | 偿还本金 | 年末剩余本金 |
|---|---|---|---|
| 1 | 17,899.78 | 3,684.04 | 296,315.96 |
| 10 | 15,270.49 | 6,313.33 | 251,057.17 |
| 20 | 10,097.37 | 11,486.45 | 162,010.76 |
| 30 | 685.41 | 20,898.41 | 0.00 |
直到第 223 期，也就是第 19 年，本金才超过利息。还了 20 年，你仍欠 162,010.76，超过原贷款的一半。这就是为什么早还的钱比晚还的钱作用大得多。
15 年还是 30 年，以及提前还款
同样借 300,000、年利率 6%，四种还法：
| 方案 | 月供 | 总利息 | 还清所需时间 |
|---|---|---|---|
| 30 年 | 1,798.65 | 347,514.57 | 360 个月 |
| 30 年，每月多还 100 | 1,898.65 | 294,168.16 | 313 个月 |
| 30 年，每月多还 200 | 1,998.65 | 256,341.13 | 279 个月 |
| 15 年 | 2,531.57 | 155,682.69 | 180 个月 |
15 年期每月多付 732.92，却能省下 191,831.88 的利息。30 年期每月多还 200，可以省下 91,173.43，并提前 81 个月还清，同时保留较低的必还月供，收入不稳定时尤其有用。
提前还款之前，先看看贷款合同：有些固定利率贷款会限制提前还款，或者收取违约金。
房贷的常见错误
- 只按本金和利息做预算。税费和保险都是真实月支出的一部分，而这个数字里一样都没有。
- 只看月供比较 15 年和 30 年。30 年期的月供更低，但在上表中，它的利息是 15 年期的两倍多。
- 按年填写期限。这个计算器要填月数：30 年就是 360。如果填 30，房贷就变成了两年半的贷款。
- 以为固定月供永远不变。固定利率贷款的本息不会变，但与房子相关的税费和保险会调整，浮动利率贷款则会随利率变动。
- 把总利息当成房价的一部分。总利息是每一期都按期还到最后时的借款成本。提前还款、换贷或提前卖房都会改变它。
示例
- 300,000 的房贷，年利率 6%，期限 30 年
- 每月 1,798.65，360 期下来利息共计 347,514.57。
- 为什么利息总额比贷款本身还多？
- 按 6% 借 30 年就是这样。利息每月按未还本金计息，而前期的月供几乎全是利息；摊还表里能看到本金反超利息是在第几年。