KALKULATOR · Finanse

Kalkulator kredytu hipotecznego

Rata kredytu hipotecznego, odsetki za cały okres i spłata — z dodatkowymi wpłatami i harmonogramem rocznym.

Pokaż wzór

M = P*i / (1-(1+i)^-n) przez okres kredytu hipotecznego

Metoda zweryfikowana:Standardowa amortyzacja: M = P*i / (1 - (1 + i)^-n) · zweryfikowano w sierpniu 2026

Waluta

Kwota pożyczki

Roczne oprocentowanie

—

Okres (miesiące)

—

Dodatkowa miesięczna wpłata (opcjonalne)

Ten kalkulator liczy w Twojej przeglądarce. Włącz JavaScript, a wyniki pojawią się podczas pisania.

Wynik

Twój wynik pojawi się tutaj

Wprowadź Kwota pożyczki, a wynik wypełni się w miarę pisania.

Jak to działa

Wpisz kwotę kredytu hipotecznego, stopę procentową i okres (360 miesięcy = 30 lat).
Opcjonalnie dodaj dodatkową miesięczną wpłatę na kapitał.
Przejrzyj ratę, łączne odsetki i roczną amortyzację.

Najczęściej zadawane pytania

Czy uwzględniono escrow, ubezpieczenie i podatki?

Nie — kalkulator szacuje wyłącznie kapitał i odsetki. Pełną ratę PITI uzyskaj od swojego kredytodawcy.

Dlaczego tabela roczna kończy się wcześniej?

Przy dodatkowych wpłatach kredyt spłaca się wcześniej; tabela pokazuje rzeczywisty harmonogram do momentu spłaty.

Co to jest amortyzacja kredytu?

Spłata kredytu w regularnych ratach, z których każda pokrywa odsetki za dany miesiąc i część kapitału, tak aby dług spadł do zera wraz z ostatnią ratą. Harmonogram spłat, taki jak roczna tabela tego kalkulatora, pokazuje, jak każda rata dzieli się między jedno a drugie.

Dlaczego pierwsze raty to głównie odsetki?

Bo odsetki nalicza się od pozostałego zadłużenia, a na początku jest nim cały kredyt. Przy 300 000 i 6% odsetki za pierwszy miesiąc wynoszą 1500,00, więc tylko 298,65 z raty 1798,65 spłaca kredyt.

Ile kosztuje jeden punkt procentowy oprocentowania więcej?

Przy 300 000 na 30 lat 5% oznacza ratę 1610,46 i 279 767,35 odsetek; 6% to 1798,65 i 347 514,57; 7% to 1995,91 i 418 526,69. Każdy punkt zmienia ratę o około 190–200 miesięcznie, a łączne odsetki o około 70 000.

Kiedy opłaca się refinansowanie kredytu?

Gdy oszczędność trwa dłużej niż koszty zmiany. Podziel koszty przez miesięczną oszczędność, żeby sprawdzić, po ilu miesiącach się zwrócą; jeśli planujesz spłacać kredyt znacznie dłużej, niższe oprocentowanie się opłaca. Nowy okres 30 lat zaczyna harmonogram od nowa, więc porównuj łączne odsetki, a nie tylko ratę.

Jak oblicza się ratę kredytu hipotecznego

W systemie rat równych płacisz co miesiąc tę samą ratę przez cały okres kredytu, obliczoną tak, żeby zadłużenie spadło do zera wraz z ostatnią. Wzór jest taki sam jak dla każdego kredytu o stałym oprocentowaniu, M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), gdzie r = roczne oprocentowanie ÷ 12, a n = lata × 12.

Kredyt hipoteczny wyróżnia długość. Dla 300 000 przy 6% na 30 lat r = 0,005 i n = 360, a rata wynosi 1798,65. Przy 360 ratach odsetki mają trzy dekady, żeby narastać, i w tym przykładzie przekraczają pożyczoną kwotę.

Ta kwota obejmuje tylko kapitał i odsetki. Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości i ewentualnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego płaci się zwykle osobno, a ich wysokość może się zmieniać z roku na rok nawet przy stałym oprocentowaniu.

Na co idzie rata przez 30 lat

Odsetki nalicza się co miesiąc od pozostałego zadłużenia, więc dominują w pierwszych ratach i maleją wraz ze spadkiem zadłużenia. Roczne sumy dla 300 000 przy 6%:

300 000 przy 6% na 30 lat, rok po roku
Rok	Zapłacone odsetki	Spłacony kapitał	Zadłużenie na koniec roku
1	17 899,78	3 684,04	296 315,96
10	15 270,49	6 313,33	251 057,17
20	10 097,37	11 486,45	162 010,76
30	685,41	20 898,41	0,00

Kapitał przewyższa odsetki dopiero przy 223. racie, w 19. roku. Po 20 latach wciąż jesteś winien 162 010,76, ponad połowę pierwotnego kredytu, i dlatego pieniądze nadpłacone wcześnie działają o wiele mocniej niż te nadpłacone późno.

15 czy 30 lat i nadpłaty

Te same 300 000 przy 6%, na cztery sposoby:

300 000 przy 6%: okres i nadpłaty
Wariant	Rata miesięczna	Odsetki łącznie	Spłacony po
30 lat	1 798,65	347 514,57	360 miesiącach
30 lat + 100 miesięcznie	1 898,65	294 168,16	313 miesiącach
30 lat + 200 miesięcznie	1 998,65	256 341,13	279 miesiącach
15 lat	2 531,57	155 682,69	180 miesiącach

Okres 15 lat kosztuje 732,92 więcej miesięcznie i oszczędza 191 831,88 odsetek. Nadpłata 200 miesięcznie przy kredycie na 30 lat oszczędza 91 173,43 i kończy spłatę 81 miesięcy wcześniej, a przy tym zachowuje niższą obowiązkową ratę, co pomaga, gdy dochody się wahają.

Przed nadpłatą sprawdź umowę kredytową: przy stałym oprocentowaniu bank może pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę.

Częste błędy przy kredycie hipotecznym

Planowanie budżetu tylko na kapitał i odsetki. Podatki i ubezpieczenia to część rzeczywistego miesięcznego kosztu, a żadnego z nich nie ma w tej kwocie.
Porównywanie 15 i 30 lat tylko po racie. Rata na 30 lat jest niższa, a w tabeli powyżej kosztuje ponad dwa razy więcej odsetek.
Wpisanie okresu w latach. Ten kalkulator pyta o miesiące: 30 lat to 360. Wpisany jako 30 kredyt hipoteczny staje się kredytem na dwa i pół roku.
Przekonanie, że stała rata nigdy się nie zmienia. Kapitał i odsetki przy stałym oprocentowaniu się nie zmieniają, ale podatki i ubezpieczenia związane z nieruchomością są aktualizowane, a kredyt o zmiennym oprocentowaniu zmienia się przy każdej zmianie stopy.
Traktowanie łącznych odsetek jak ceny domu. To koszt finansowania, jeśli każda rata zostanie zapłacona do końca okresu. Nadpłaty, refinansowanie albo wcześniejsza sprzedaż go zmieniają.

Przykłady

Kredyt hipoteczny 300 000 przy 6% na 30 lat: 1798,65 miesięcznie i 347 514,57 odsetek przez pełne 360 rat.
Dlaczego łączne odsetki są wyższe niż sam kredyt?: Przy 6% przez 30 lat tak właśnie jest. Odsetki narastają od pozostałego salda każdego miesiąca, a wczesne raty to głównie odsetki — tabela amortyzacji pokazuje rok, w którym proporcja się odwraca.