住宅ローン計算機

住宅ローンの多くは元利均等返済で、返済期間を通じて毎月同じ額を払い、最後の1回で残高がちょうどゼロになるように計算されています。式は固定金利のローンと同じで、M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)、r = 年利 ÷ 12、n = 年数 × 12です。元金を毎回同じ額ずつ返す元金均等返済もあり、こちらは返済額が徐々に減っていきます。

住宅ローンの特徴は期間の長さです。300,000を年6%、30年で借りると、r = 0.005、n = 360で、毎月の返済額は1,798.65になります。360回の返済では利息が30年かけて積み上がり、この例では借りた額を上回ります。

この金額は元金と利息だけです。固定資産税や火災保険料などはふつう別に払い、金利が固定でも年ごとに変わることがあります。

利息は毎月、まだ返していない残高にかかるため、初めのうちの返済は利息が中心で、残高が減るにつれて利息は小さくなります。300,000・年6%の年ごとの合計です。

元金が利息を上回るのは223回目、19年目になってからです。20年たっても残高は162,010.76で、当初の借入額の半分以上が残っています。早い時期に返したお金のほうが、遅い時期に返したお金よりはるかに大きな効果を持つのはこのためです。

同じ300,000・年6%を4通りで返した場合です。

15年にすると毎月の返済額は732.92増えますが、利息は191,831.88少なくなります。30年のローンに毎月200を上乗せすれば、91,173.43を節約して81か月早く完済でき、しかも義務としての返済額は低いままなので、収入が変動する場合に役立ちます。

繰上返済の前に契約内容を確認しましょう。固定金利のローンでは、繰上返済に制限や手数料があることがあります。

• 元金と利息だけで家計を考える。税金や保険料も実際の毎月の負担に含まれますが、この金額にはどれも入っていません。
• 15年と30年を返済額だけで比べる。30年のほうが毎月の返済額は低いものの、上の表では利息が2倍以上かかっています。
• 返済期間を年数で入れる。この計算機は月数を入力します。30年は360です。30と入れると、住宅ローンが2年半のローンになってしまいます。
• 固定の返済額は決して変わらないと思い込む。固定金利ローンの元金と利息は変わりませんが、住まいにかかる税金や保険料は見直され、変動金利のローンは金利が変わるたびに返済額が変わります。
• 利息の総額を住宅の値段と考える。利息の総額は、すべての返済を期間の最後まで続けた場合の借入コストです。繰上返済、借り換え、早めの売却でいずれも変わります。