CALCULADORA · Finanzas

Calculadora de hipoteca

Cuota hipotecaria, intereses totales y amortización, con pagos extra y calendario anual.

Ver la fórmula

M = P·i / (1 − (1 + i)^−n) durante el plazo de la hipoteca

Método revisado:Amortización estándar: M = P·i / (1 − (1 + i)^−n) · revisado en agosto de 2026

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Cómo funciona

Introduce el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo (360 meses son 30 años).
Añade una amortización extra mensual si quieres ver cuánto acorta la hipoteca.
Lee la cuota mensual, el interés de toda la vida del préstamo y el cuadro de amortización.

Preguntas frecuentes

¿Incluye seguros, impuestos o gastos de gestión?

No. Calcula capital e intereses. Pide a tu entidad el desglose completo de la cuota, que varía por país y por producto.

¿Por qué la tabla anual termina antes de tiempo?

Porque con amortizaciones extra el préstamo se cancela antes; la tabla muestra el calendario real hasta esa fecha.

¿Qué es la amortización?

Devolver un préstamo en cuotas periódicas, cada una con los intereses de ese mes más una parte del capital, de modo que la deuda llega a cero con la última cuota. Un cuadro de amortización, como la tabla anual que muestra esta calculadora, detalla cómo se reparte cada cuota entre ambos.

¿Por qué mis primeras cuotas son casi todo intereses?

Porque los intereses se calculan sobre el saldo, y al principio el saldo es todo el préstamo. Con 300 000 al 6 %, los intereses del primer mes son 1500,00, así que solo 298,65 de la cuota de 1798,65 amortizan el préstamo.

¿Cuánto cuesta un punto porcentual más de tipo?

Con 300 000 a 30 años, un 5 % supone una cuota de 1610,46 y 279 767,35 de intereses; un 6 %, 1798,65 y 347 514,57; un 7 %, 1995,91 y 418 526,69. Cada punto mueve la cuota unos 190 a 200 al mes y los intereses totales unos 70 000.

¿Cuándo compensa refinanciar la hipoteca?

Cuando el ahorro dura más que el coste del cambio. Divide los gastos entre el ahorro mensual para saber cuántos meses tardas en recuperarlos; si piensas mantener el préstamo bastante más tiempo, el tipo más bajo compensa. Un nuevo plazo de 30 años reinicia el calendario, así que compara los intereses totales además de la cuota.

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

La mayoría de las hipotecas siguen el sistema de amortización francés: la misma cuota cada mes durante todo el plazo, calculada para que el saldo llegue a cero con la última. La fórmula es la de cualquier préstamo a tipo fijo, M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), con r = tipo anual ÷ 12 y n = años × 12.

Lo que distingue a una hipoteca es su duración. Para 300 000 al 6 % a 30 años, r = 0,005 y n = 360, y la cuota es de 1798,65. Con 360 cuotas, los intereses tienen tres décadas para acumularse, y en este ejemplo superan el importe prestado.

La cifra es solo capital e intereses. El impuesto sobre la vivienda, el seguro de hogar y, donde se exija, un seguro ligado a la hipoteca suelen pagarse aparte, y pueden cambiar de un año a otro aunque el tipo sea fijo.

Adónde va la cuota a lo largo de 30 años

Los intereses se cobran cada mes sobre el saldo pendiente, así que dominan las primeras cuotas y se diluyen a medida que el saldo baja. Los totales anuales para 300 000 al 6 %:

300 000 al 6 % a 30 años, por año
Año	Intereses pagados	Capital amortizado	Saldo al final del año
1	17 899,78	3 684,04	296 315,96
10	15 270,49	6 313,33	251 057,17
20	10 097,37	11 486,45	162 010,76
30	685,41	20 898,41	0,00

El capital no supera a los intereses hasta la cuota 223, en el año 19. Tras 20 años aún debes 162 010,76, más de la mitad del préstamo original, y por eso el dinero que se amortiza pronto rinde mucho más que el que se amortiza tarde.

¿15 o 30 años? Y pagar de más

Los mismos 300 000 al 6 %, de cuatro maneras:

300 000 al 6 %: plazo y pagos extra
Opción	Cuota mensual	Intereses totales	Pagada en
30 años	1 798,65	347 514,57	360 meses
30 años + 100 al mes	1 898,65	294 168,16	313 meses
30 años + 200 al mes	1 998,65	256 341,13	279 meses
15 años	2 531,57	155 682,69	180 meses

El plazo de 15 años cuesta 732,92 más al mes y ahorra 191 831,88 de intereses. Pagar 200 extra en el préstamo a 30 años ahorra 91 173,43 y termina 81 meses antes sin renunciar a la cuota obligatoria más baja, algo útil si tus ingresos varían.

Antes de amortizar de más, revisa las condiciones de tu hipoteca: algunas ofertas a tipo fijo limitan las amortizaciones anticipadas o cobran una comisión por ellas.

Errores frecuentes con la hipoteca

Presupuestar solo con capital e intereses. Los impuestos y los seguros forman parte del coste mensual real, y ninguno está en esta cifra.
Comparar 15 y 30 años solo por la cuota. La cuota a 30 años es más baja, y en la tabla de arriba cuesta más del doble de intereses.
Escribir el plazo en años. Esta calculadora pide meses: 30 años son 360. Si escribes 30, la hipoteca se convierte en un préstamo a dos años y medio.
Dar por hecho que una cuota fija nunca cambia. El capital y los intereses de un préstamo a tipo fijo no cambian, pero los impuestos y seguros asociados se revisan cada año, y una hipoteca a tipo variable cambia con cada revisión del tipo.
Ver los intereses totales como el precio de la casa. Son el coste de financiarse si todas las cuotas se pagan hasta el final del plazo. Amortizar de más, refinanciar o vender antes los cambia.

Ejemplos

Una hipoteca de 300 000 al 6 % a 30 años: 1798,65 al mes y 347 514,57 de intereses a lo largo de las 360 cuotas.
¿Por qué los intereses superan al propio préstamo?: Al 6 % durante 30 años, así es. El interés se devenga mensualmente sobre el saldo pendiente y las primeras cuotas son casi todo interés; el cuadro de amortización muestra el año del cruce.