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RECHNER · Finanzen

Immobilienkredit-Rechner

Immobilienrate, Lebenszinsen und Tilgung — mit Sonderzahlungen und jährlichem Tilgungsplan.

Formel anzeigen
M = P·i / (1 − (1 + i)^−n) über die Laufzeit der Baufinanzierung

Methode geprüft:Standardtilgung: M = P·i / (1 − (1 + i)^−n) · geprüft im August 2026

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So funktioniert es

  1. Geben Sie Darlehenssumme, Zinssatz und Laufzeit ein (360 Monate sind 30 Jahre).
  2. Ergänzen Sie bei Bedarf eine monatliche Sondertilgung.
  3. Prüfen Sie Monatsrate, Zinsen über die gesamte Laufzeit und den jährlichen Tilgungsplan.

Häufige Fragen

Sind Versicherungen, Steuern und Gebühren enthalten?

Nein – geschätzt werden nur Tilgung und Zinsen. Die vollständige Monatsbelastung nennt Ihnen Ihre Bank; diese Posten unterscheiden sich je nach Land und Anbieter.

Warum endet die Jahrestabelle früher?

Weil das Darlehen mit Sondertilgungen früher abbezahlt ist; die Tabelle zeigt den tatsächlichen Verlauf bis zu diesem Zeitpunkt.

Was ist Tilgung?

Die Rückzahlung eines Darlehens in regelmäßigen Raten, von denen jede die Zinsen des Monats und einen Teil der Restschuld abdeckt, sodass die Schuld mit der letzten Rate bei null ankommt. Ein Tilgungsplan wie die Jahrestabelle dieses Rechners zeigt, wie sich jede Rate auf beides verteilt.

Warum bestehen meine ersten Raten fast nur aus Zinsen?

Weil Zinsen auf die Restschuld berechnet werden und die Restschuld am Anfang das ganze Darlehen ist. Bei 300.000 zu 6 % betragen die Zinsen im ersten Monat 1.500,00, also tilgen nur 298,65 der Rate von 1.798,65 das Darlehen.

Was kostet ein Prozentpunkt mehr Zins?

Bei 300.000 über 30 Jahre bedeuten 5 % eine Rate von 1.610,46 und 279.767,35 Zinsen, 6 % bedeuten 1.798,65 und 347.514,57, 7 % bedeuten 1.995,91 und 418.526,69. Jeder Punkt verschiebt die Rate um etwa 190 bis 200 im Monat und die Gesamtzinsen um etwa 70.000.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Wenn die Ersparnis länger anhält als die Kosten des Wechsels. Teilen Sie die Kosten durch die monatliche Ersparnis, um zu sehen, nach wie vielen Monaten sie wieder hereingeholt sind; wollen Sie das Darlehen deutlich länger behalten, lohnt sich der niedrigere Zins. Eine neue Laufzeit von 30 Jahren startet den Tilgungsplan von vorn, vergleichen Sie also die Gesamtzinsen und nicht nur die Rate.

So wird die Rate einer Baufinanzierung berechnet

Die meisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen: jeden Monat dieselbe Rate über die gesamte Laufzeit, so berechnet, dass die Restschuld mit der letzten Rate bei null ankommt. Die Formel ist die jedes Kredits mit festem Zins, M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), mit r = Jahreszins ÷ 12 und n = Jahre × 12.

Was eine Baufinanzierung unterscheidet, ist ihre Länge. Für 300.000 zu 6 % über 30 Jahre sind r = 0,005 und n = 360, und die Rate beträgt 1.798,65. Bei 360 Raten haben die Zinsen drei Jahrzehnte Zeit, sich zu summieren, und in diesem Beispiel übersteigen sie den geliehenen Betrag.

Die Zahl umfasst nur Zins und Tilgung. Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und gegebenenfalls eine Restschuldversicherung kommen meist hinzu, und sie können sich von Jahr zu Jahr ändern, auch wenn der Zins fest ist.

Wohin die Rate über 30 Jahre fließt

Zinsen fallen jeden Monat auf die noch offene Restschuld an. Sie bestimmen deshalb die frühen Raten und schwinden, je weiter die Restschuld sinkt. Die Jahressummen für 300.000 zu 6 %:

300.000 zu 6 % über 30 Jahre, nach Jahr
JahrGezahlte ZinsenGetilgtRestschuld am Jahresende
117.899,783.684,04296.315,96
1015.270,496.313,33251.057,17
2010.097,3711.486,45162.010,76
30685,4120.898,410,00

Die Tilgung überholt die Zinsen erst mit der 223. Rate, im 19. Jahr. Nach 20 Jahren schulden Sie noch 162.010,76, mehr als die Hälfte des ursprünglichen Darlehens. Deshalb bewirkt Geld, das früh getilgt wird, weit mehr als Geld, das spät getilgt wird.

15 oder 30 Jahre – und Sondertilgungen

Dieselben 300.000 zu 6 %, auf vier Arten:

300.000 zu 6 %: Laufzeit und Sondertilgungen
VarianteMonatsrateZinsen gesamtGetilgt nach
30 Jahre1.798,65347.514,57360 Monaten
30 Jahre + 100 im Monat1.898,65294.168,16313 Monaten
30 Jahre + 200 im Monat1.998,65256.341,13279 Monaten
15 Jahre2.531,57155.682,69180 Monaten

Die Laufzeit von 15 Jahren kostet 732,92 mehr im Monat und spart 191.831,88 Zinsen. Wer beim 30-jährigen Darlehen monatlich 200 zusätzlich zahlt, spart 91.173,43, ist 81 Monate früher fertig und behält trotzdem die niedrigere Pflichtrate – hilfreich, wenn das Einkommen schwankt.

Prüfen Sie vor Sondertilgungen Ihren Darlehensvertrag: Viele Darlehen mit Zinsbindung begrenzen sie auf einen jährlichen Höchstbetrag oder verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung

  • Nur mit Zins und Tilgung planen. Steuern und Versicherungen gehören zu den echten monatlichen Kosten, und keine davon steckt in dieser Zahl.
  • 15 und 30 Jahre nur nach der Rate vergleichen. Die Rate über 30 Jahre ist niedriger, und in der Tabelle oben kostet sie mehr als doppelt so viel Zinsen.
  • Die Laufzeit in Jahren eingeben. Dieser Rechner fragt nach Monaten: 30 Jahre sind 360. Als 30 eingegeben, wird die Baufinanzierung zu einem Kredit über zweieinhalb Jahre.
  • Glauben, eine feste Rate ändere sich nie. Zins und Tilgung eines Darlehens mit festem Zins bleiben gleich, aber Steuern und Versicherungen rund um die Immobilie werden angepasst, und ein Darlehen mit variablem Zins ändert sich mit jedem Zinsschritt.
  • Die Gesamtzinsen als Preis der Immobilie sehen. Sie sind die Kosten des Kredits, wenn jede Rate bis zum Ende der Laufzeit gezahlt wird. Sondertilgungen, eine Umschuldung oder ein früher Verkauf ändern sie.

Beispiele

Eine Baufinanzierung über 300.000 zu 6 % auf 30 Jahre
1.798,65 im Monat und 347.514,57 an Zinsen über alle 360 Raten.
Warum sind die Gesamtzinsen höher als das Darlehen selbst?
Bei 6 % über 30 Jahre ist das so. Zinsen fallen monatlich auf die Restschuld an, frühe Raten sind überwiegend Zinsen; der Tilgungsplan zeigt das Jahr des Wechsels.

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