حاسبة الرهن العقاري

يُسدَّد الرهن العقاري في الغالب بقسط ثابت: القسط نفسه كل شهر طوال المدة، محسوبًا بحيث يصل الرصيد إلى الصفر مع القسط الأخير. والمعادلة هي معادلة أي قرض بمعدل ثابت، M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)، حيث r = المعدل السنوي ÷ 12 وn = عدد السنوات × 12.

ما يميّز الرهن العقاري هو طول مدته. لقرض 300,000 بنسبة 6% على 30 سنة يكون r = 0.005 وn = 360، ويبلغ القسط 1,798.65. ومع 360 قسطًا يكون أمام الفائدة ثلاثة عقود لتتراكم، وهي في هذا المثال تتجاوز المبلغ المقترض.

هذا الرقم أصل وفائدة فقط. أما ضريبة العقار وتأمين المنزل، وتأمين الرهن حيث يُشترط، فتُدفع عادةً إضافةً إليه، وقد تتغير من سنة إلى أخرى حتى مع ثبات المعدل.

تُحسب الفائدة كل شهر على الرصيد المتبقي، لذلك تطغى على الأقساط الأولى ثم تتلاشى مع انخفاض الرصيد. هذه المجاميع السنوية لقرض 300,000 بنسبة 6%:

لا يتجاوز الأصلُ الفائدةَ إلا مع القسط رقم 223، في السنة 19. وبعد 20 سنة تبقى مدينًا بمبلغ 162,010.76، أي بأكثر من نصف القرض الأصلي، ولهذا يؤدي المال المسدَّد مبكرًا عملًا أكبر بكثير من المال المسدَّد متأخرًا.

مبلغ 300,000 نفسه بنسبة 6%، بأربع طرق:

مدة 15 سنة تكلّف 732.92 إضافية شهريًا وتوفّر 191,831.88 من الفائدة. ودفع 200 إضافية على قرض الثلاثين سنة يوفّر 91,173.43 وينهيه قبل موعده بـ81 شهرًا، مع الإبقاء على القسط الإلزامي الأدنى، وهذا مفيد إذا كان دخلك متقلبًا.

قبل السداد الإضافي راجع شروط قرضك: فبعض عروض المعدل الثابت تحدّ من السداد المبكر أو تفرض عليه رسومًا.

• وضع الميزانية على الأصل والفائدة وحدهما. الضرائب والتأمين جزء من التكلفة الشهرية الحقيقية، ولا يدخل أيٌّ منها في هذا الرقم.
• مقارنة 15 سنة و30 سنة بالقسط وحده. قسط الثلاثين سنة أدنى، لكنه في الجدول أعلاه يكلّف أكثر من ضعف الفائدة.
• كتابة المدة بالسنوات. هذه الحاسبة تطلب الأشهر: 30 سنة تساوي 360. وإذا كُتبت 30 صار الرهن قرضًا لسنتين ونصف.
• الظن أن القسط الثابت لا يتغير أبدًا. الأصل والفائدة في القرض بمعدل ثابت لا يتغيران، لكن الضرائب والتأمين المرتبطين بالعقار يُعاد تقديرهما، والقرض بمعدل متغير يتبدل مع كل تغيّر في المعدل.
• اعتبار إجمالي الفائدة ثمنًا للبيت. إنه كلفة الاقتراض إذا سُدّدت كل الأقساط حتى نهاية المدة. والسداد الإضافي أو إعادة التمويل أو البيع المبكر كلها تغيّره.