CALCULADORA · Finanças

Calculadora de Financiamento Imobiliário

Parcela do financiamento, juros totais e quitação — com pagamentos extras e cronograma anual.

Ver a fórmula

M = P·i / (1−(1+i)^−n) ao longo do prazo do financiamento

Método revisado:Amortização padrão: M = P·i / (1 − (1 + i)^−n) · revisado em agosto de 2026

Moeda

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Pagamento mensal extra (opcional)

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Como funciona

Insira o valor do financiamento imobiliário, a taxa e o prazo (360 meses = 30 anos).
Opcionalmente, adicione parcelas mensais extras de principal.
Confira o pagamento, juros totais e a amortização anual.

Perguntas frequentes

O depósito em garantia, seguro e impostos estão incluídos?

Não — esta ferramenta estima apenas principal e juros. Consulte seu credor para o pagamento PITI completo.

Por que a tabela anual termina antes?

Com pagamentos extras, o financiamento é quitado mais cedo; a tabela mostra o cronograma real até a quitação.

O que é amortização?

O pagamento de um empréstimo em parcelas periódicas, cada uma com os juros do mês mais uma parte do saldo, de modo que a dívida chega a zero na última parcela. Uma tabela de amortização, como a tabela anual que esta calculadora mostra, detalha como cada parcela se divide entre os dois.

Por que as primeiras parcelas são quase só juros?

Porque os juros incidem sobre o saldo devedor, e no início o saldo é o financiamento inteiro. Com 300.000 a 6%, os juros do primeiro mês são 1.500,00, então só 298,65 da parcela de 1.798,65 amortizam a dívida.

Quanto custa um ponto percentual a mais na taxa?

Com 300.000 em 30 anos, 5% significam uma parcela de 1.610,46 e 279.767,35 de juros; 6%, 1.798,65 e 347.514,57; 7%, 1.995,91 e 418.526,69. Cada ponto muda a parcela em cerca de 190 a 200 por mês e os juros totais em cerca de 70.000.

Quando vale a pena fazer a portabilidade ou refinanciar?

Quando a economia dura mais que o custo da troca. Divida os custos pela economia mensal para saber em quantos meses eles se pagam; se você pretende manter o financiamento bem além disso, a taxa menor compensa. Um novo prazo de 30 anos reinicia o cronograma, então compare os juros totais, e não só a parcela.

Como a parcela do financiamento é calculada

Esta calculadora usa a Tabela Price: a mesma parcela todo mês durante todo o prazo, calculada para que o saldo chegue a zero na última. A fórmula é a de qualquer empréstimo a taxa fixa, M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), com r = taxa anual ÷ 12 e n = anos × 12. No Brasil, muitos financiamentos imobiliários usam o SAC, em que a amortização é constante e a parcela começa maior e diminui com o tempo.

O que diferencia um financiamento imobiliário é a duração. Para 300.000 a 6% em 30 anos, r = 0,005 e n = 360, e a parcela é de 1.798,65. Com 360 parcelas, os juros têm três décadas para se acumular e, neste exemplo, superam o valor emprestado.

O valor inclui só juros e amortização. Os seguros obrigatórios e a taxa de administração costumam vir somados à parcela, e o IPTU é pago à parte; esses valores podem mudar de um ano para outro mesmo com taxa fixa.

Para onde vai a parcela em 30 anos

Os juros incidem todo mês sobre o saldo devedor, então dominam as primeiras parcelas e perdem peso à medida que o saldo cai. Os totais anuais para 300.000 a 6%:

300.000 a 6% em 30 anos, ano a ano
Ano	Juros pagos	Amortização	Saldo no fim do ano
1	17.899,78	3.684,04	296.315,96
10	15.270,49	6.313,33	251.057,17
20	10.097,37	11.486,45	162.010,76
30	685,41	20.898,41	0,00

A amortização só supera os juros na parcela 223, no 19º ano. Depois de 20 anos você ainda deve 162.010,76, mais da metade do financiamento original, e é por isso que o dinheiro amortizado cedo rende muito mais que o amortizado tarde.

15 ou 30 anos, e pagar a mais

Os mesmos 300.000 a 6%, de quatro formas:

300.000 a 6%: prazo e pagamentos extras
Opção	Parcela mensal	Juros totais	Quitado em
30 anos	1.798,65	347.514,57	360 meses
30 anos + 100 por mês	1.898,65	294.168,16	313 meses
30 anos + 200 por mês	1.998,65	256.341,13	279 meses
15 anos	2.531,57	155.682,69	180 meses

O prazo de 15 anos custa 732,92 a mais por mês e economiza 191.831,88 de juros. Pagar 200 a mais no financiamento de 30 anos economiza 91.173,43 e termina 81 meses antes, mantendo a parcela obrigatória mais baixa, o que ajuda se a sua renda varia.

Antes de amortizar a mais, confira o seu contrato: veja como o banco aplica os pagamentos extras e se há alguma tarifa.

Erros comuns no financiamento imobiliário

Planejar só com juros e amortização. Seguros, taxas e impostos fazem parte do custo mensal real, e nenhum deles está neste valor.
Comparar 15 e 30 anos só pela parcela. A parcela de 30 anos é mais baixa e, na tabela acima, custa mais que o dobro de juros.
Digitar o prazo em anos. Esta calculadora pede meses: 30 anos são 360. Digitado como 30, o financiamento vira um empréstimo de dois anos e meio.
Achar que uma parcela fixa nunca muda. Juros e amortização de um contrato a taxa fixa não mudam, mas seguros e taxas somados à parcela são reajustados, e um financiamento com correção ou taxa variável muda a cada reajuste.
Ver os juros totais como o preço do imóvel. Eles são o custo do crédito se todas as parcelas forem pagas até o fim do prazo. Amortizar a mais, fazer a portabilidade ou vender antes muda esse valor.

Exemplos

Um financiamento de 300.000 a 6% em 30 anos: 1.798,65 por mês, e 347.514,57 de juros ao longo dos 360 pagamentos.
Por que o total de juros é maior que o próprio financiamento?: A 6% em 30 anos, é. Os juros incidem sobre o saldo devedor todo mês, e os primeiros pagamentos são majoritariamente juros — a tabela de amortização mostra o ano em que a proporção se inverte.