CALCOLATORE · Finanza

Calcolatore di mutuo

Rata del mutuo, interessi complessivi ed estinzione — con versamenti extra e piano annuale.

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R = C·i / (1 − (1 + i)^−n) sulla durata del mutuo

Metodo verificato:Ammortamento standard: R = C·i / (1 − (1 + i)^−n) · verificato ad agosto 2026

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Come funziona

Inserisci l’importo del mutuo, il tasso e la durata (360 mesi sono 30 anni).
Aggiungi se vuoi una quota capitale extra ogni mese.
Guarda la rata mensile, gli interessi sull’intera durata e il piano di ammortamento annuale.

Domande frequenti

Comprende assicurazioni, imposte e spese?

No: la stima riguarda capitale e interessi. Chiedi alla banca la rata completa, perché queste voci cambiano da Paese a Paese e da istituto a istituto.

Perché la tabella annuale finisce prima del previsto?

Perché con i versamenti extra il mutuo si chiude in anticipo; la tabella mostra il piano reale fino a quella data.

Che cos’è l’ammortamento?

Il rimborso di un prestito in rate periodiche, ognuna con gli interessi del mese più una parte del capitale, così che il debito arrivi a zero con l’ultima rata. Un piano di ammortamento, come la tabella annuale di questo calcolatore, mostra come si divide ogni rata tra le due parti.

Perché le prime rate sono quasi tutte interessi?

Perché gli interessi si calcolano sul debito residuo, e all’inizio il debito residuo è l’intero mutuo. Con 300.000 al 6 %, gli interessi del primo mese sono 1.500,00, quindi solo 298,65 della rata di 1.798,65 rimborsano il mutuo.

Quanto costa un punto percentuale di tasso in più?

Con 300.000 in 30 anni, il 5 % significa una rata di 1.610,46 e 279.767,35 di interessi; il 6 %, 1.798,65 e 347.514,57; il 7 %, 1.995,91 e 418.526,69. Ogni punto sposta la rata di circa 190-200 al mese e gli interessi totali di circa 70.000.

Quando conviene la surroga o la rinegoziazione del mutuo?

Quando il risparmio dura più dei costi del cambio. Dividi le spese per il risparmio mensile per sapere in quanti mesi le recuperi; se pensi di tenere il mutuo ben oltre, il tasso più basso conviene. Una nuova durata di 30 anni fa ripartire il piano da capo, quindi confronta gli interessi totali oltre alla rata.

Come si calcola la rata del mutuo

La maggior parte dei mutui segue l’ammortamento alla francese: la stessa rata ogni mese per tutta la durata, calcolata in modo che il debito residuo arrivi a zero con l’ultima. La formula è quella di qualsiasi prestito a tasso fisso, M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), con r = tasso annuo ÷ 12 e n = anni × 12.

Ciò che distingue un mutuo è la sua durata. Per 300.000 al 6 % in 30 anni, r = 0,005 e n = 360, e la rata è di 1.798,65. Con 360 rate, gli interessi hanno tre decenni per accumularsi, e in questo esempio superano l’importo preso in prestito.

La cifra comprende solo capitale e interessi. Le imposte sulla casa, l’assicurazione sull’immobile e, dove richieste, le polizze legate al mutuo si pagano di solito a parte, e possono cambiare di anno in anno anche con il tasso fisso.

Dove va la rata in 30 anni

Gli interessi si calcolano ogni mese sul debito residuo, quindi dominano le prime rate e si riducono man mano che il debito scende. I totali annui per 300.000 al 6 %:

300.000 al 6 % in 30 anni, anno per anno
Anno	Interessi pagati	Capitale rimborsato	Debito residuo a fine anno
1	17.899,78	3.684,04	296.315,96
10	15.270,49	6.313,33	251.057,17
20	10.097,37	11.486,45	162.010,76
30	685,41	20.898,41	0,00

Il capitale supera gli interessi solo con la rata 223, nel 19º anno. Dopo 20 anni devi ancora 162.010,76, più della metà del mutuo iniziale: ecco perché il denaro rimborsato presto rende molto più di quello rimborsato tardi.

15 o 30 anni, e i rimborsi extra

Gli stessi 300.000 al 6 %, in quattro modi:

300.000 al 6 %: durata e versamenti extra
Opzione	Rata mensile	Interessi totali	Estinto dopo
30 anni	1.798,65	347.514,57	360 mesi
30 anni + 100 al mese	1.898,65	294.168,16	313 mesi
30 anni + 200 al mese	1.998,65	256.341,13	279 mesi
15 anni	2.531,57	155.682,69	180 mesi

La durata di 15 anni costa 732,92 in più al mese e fa risparmiare 191.831,88 di interessi. Versare 200 in più sul mutuo di 30 anni fa risparmiare 91.173,43 e lo chiude 81 mesi prima, mantenendo la rata obbligatoria più bassa: utile se il tuo reddito varia.

Prima di rimborsare in anticipo, controlla il contratto: alcuni mutui a tasso fisso limitano i rimborsi anticipati o prevedono una penale.

Errori frequenti con il mutuo

Fare il bilancio solo su capitale e interessi. Imposte e assicurazioni fanno parte del vero costo mensile, e nessuna è compresa in questa cifra.
Confrontare 15 e 30 anni solo in base alla rata. La rata a 30 anni è più bassa, e nella tabella qui sopra costa più del doppio di interessi.
Scrivere la durata in anni. Questo calcolatore chiede i mesi: 30 anni sono 360. Scritto come 30, il mutuo diventa un prestito di due anni e mezzo.
Pensare che una rata fissa non cambi mai. Capitale e interessi di un mutuo a tasso fisso restano uguali, ma imposte e assicurazioni legate alla casa vengono aggiornate, e un mutuo a tasso variabile cambia a ogni variazione del tasso.
Vedere gli interessi totali come il prezzo della casa. Sono il costo del finanziamento se tutte le rate vengono pagate fino alla fine della durata. Rimborsi anticipati, surroga o una vendita anticipata li cambiano.

Esempi

Un mutuo da 300.000 al 6 % su 30 anni: 1.798,65 al mese e 347.514,57 di interessi lungo tutte le 360 rate.
Perché gli interessi superano il mutuo stesso?: Al 6 % su 30 anni è così. Gli interessi maturano ogni mese sul debito residuo e le prime rate sono quasi tutte interessi: il piano di ammortamento mostra l’anno in cui il rapporto si inverte.