CALCULATRICE · Finances

Calculatrice de prêt immobilier

Mensualité de crédit immobilier, intérêts totaux sur la durée et remboursement — avec paiements supplémentaires et échéancier annuel.

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M = P·i / (1 − (1 + i)^−n) sur la durée du crédit immobilier

Méthode vérifiée:Amortissement standard : M = P·i / (1 − (1 + i)^−n) · vérifié en août 2026

Devise

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Comment ça marche

Saisissez le montant emprunté, le taux et la durée (360 mois font 30 ans).
Ajoutez au besoin un remboursement mensuel supplémentaire en capital.
Examinez la mensualité, les intérêts sur toute la durée et le tableau d’amortissement annuel.

Questions fréquentes

Assurances, taxes et frais de dossier sont-ils inclus ?

Non : l’estimation porte sur le capital et les intérêts. Demandez à votre banque la mensualité complète, car ces postes varient selon le pays et l’établissement.

Pourquoi le tableau annuel s’arrête-t-il plus tôt ?

Parce qu’avec des remboursements supplémentaires le crédit se solde avant terme ; le tableau montre l’échéancier réel jusqu’à cette date.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

Le remboursement d’un prêt par échéances régulières, chacune couvrant les intérêts du mois et une partie du capital, de sorte que la dette tombe à zéro avec la dernière échéance. Un tableau d’amortissement, comme le tableau annuel que montre cette calculatrice, détaille la répartition de chaque échéance entre les deux.

Pourquoi mes premières mensualités sont-elles surtout des intérêts ?

Parce que les intérêts portent sur le capital restant dû, et qu’au départ celui-ci correspond à tout le prêt. Pour 300 000 à 6 %, les intérêts du premier mois s’élèvent à 1 500,00 : seuls 298,65 de la mensualité de 1 798,65 remboursent le prêt.

Combien coûte un point de taux en plus ?

Pour 300 000 sur 30 ans, 5 % donnent une mensualité de 1 610,46 et 279 767,35 d’intérêts ; 6 % donnent 1 798,65 et 347 514,57 ; 7 % donnent 1 995,91 et 418 526,69. Chaque point déplace la mensualité d’environ 190 à 200 par mois et le total des intérêts d’environ 70 000.

Quand une renégociation ou un rachat de crédit est-il intéressant ?

Quand l’économie dure plus longtemps que le coût du changement. Divisez les frais par l’économie mensuelle pour savoir en combien de mois ils sont amortis ; si vous comptez garder le prêt bien au-delà, le taux plus bas est rentable. Une nouvelle durée de 30 ans relance le tableau d’amortissement : comparez donc le total des intérêts, pas seulement la mensualité.

Comment la mensualité d’un prêt immobilier est calculée

Un prêt immobilier amortissable se rembourse le plus souvent par mensualités constantes : le même montant chaque mois pendant toute la durée, calculé pour que le capital restant dû tombe à zéro avec la dernière. La formule est celle de tout prêt à taux fixe, M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), avec r = taux annuel ÷ 12 et n = années × 12.

Ce qui distingue un prêt immobilier, c’est sa durée. Pour 300 000 à 6 % sur 30 ans, r = 0,005 et n = 360, et la mensualité est de 1 798,65. Avec 360 échéances, les intérêts ont trois décennies pour s’accumuler, et dans cet exemple ils dépassent le montant emprunté.

Ce chiffre ne comprend que le capital et les intérêts. L’assurance emprunteur, la taxe foncière et l’assurance habitation s’y ajoutent en général, et elles peuvent varier d’une année à l’autre même à taux fixe.

Où va la mensualité sur 30 ans

Les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû : ils dominent les premières échéances et s’estompent à mesure que le capital baisse. Les totaux annuels pour 300 000 à 6 % :

300 000 à 6 % sur 30 ans, année par année
Année	Intérêts payés	Capital remboursé	Capital restant dû en fin d’année
1	17 899,78	3 684,04	296 315,96
10	15 270,49	6 313,33	251 057,17
20	10 097,37	11 486,45	162 010,76
30	685,41	20 898,41	0,00

Le capital ne dépasse les intérêts qu’à partir de la 223e échéance, la 19e année. Au bout de 20 ans, vous devez encore 162 010,76, plus de la moitié du prêt initial : voilà pourquoi l’argent remboursé tôt travaille bien plus que celui remboursé tard.

15 ou 30 ans, et les remboursements supplémentaires

Les mêmes 300 000 à 6 %, de quatre façons :

300 000 à 6 % : durée et versements supplémentaires
Option	Mensualité	Total des intérêts	Soldé après
30 ans	1 798,65	347 514,57	360 mois
30 ans + 100 par mois	1 898,65	294 168,16	313 mois
30 ans + 200 par mois	1 998,65	256 341,13	279 mois
15 ans	2 531,57	155 682,69	180 mois

La durée de 15 ans coûte 732,92 de plus par mois et économise 191 831,88 d’intérêts. Verser 200 de plus sur le prêt de 30 ans économise 91 173,43 et le termine 81 mois plus tôt, tout en gardant la mensualité obligatoire la plus basse, ce qui aide si vos revenus varient.

Avant de rembourser par anticipation, relisez votre offre de prêt : certains prêts à taux fixe limitent les remboursements anticipés ou prévoient des indemnités.

Les erreurs fréquentes avec un prêt immobilier

Établir son budget sur le seul capital et les intérêts. Les assurances et les impôts font partie du vrai coût mensuel, et aucun n’apparaît dans ce chiffre.
Comparer 15 et 30 ans sur la seule mensualité. La mensualité sur 30 ans est plus basse, et dans le tableau ci-dessus elle coûte plus du double d’intérêts.
Saisir la durée en années. Cette calculatrice demande des mois : 30 ans font 360. Saisi comme 30, le prêt immobilier devient un prêt sur deux ans et demi.
Croire qu’une mensualité fixe ne bouge jamais. Le capital et les intérêts d’un prêt à taux fixe ne changent pas, mais les assurances et les impôts liés au logement sont révisés, et un prêt à taux variable évolue avec son taux.
Voir le total des intérêts comme le prix du logement. C’est le coût de l’emprunt si toutes les échéances sont payées jusqu’au terme. Rembourser par anticipation, renégocier ou vendre plus tôt le modifie.

Exemples

Un crédit de 300 000 à 6 % sur 30 ans: 1 798,65 par mois et 347 514,57 d’intérêts sur les 360 échéances.
Pourquoi les intérêts dépassent-ils le prêt lui-même ?: À 6 % sur 30 ans, c’est le cas. Les intérêts courent chaque mois sur le capital restant dû et les premières mensualités sont surtout des intérêts ; le tableau montre l’année du basculement.